Trong khi Savills nhận định, công suất cho thuê địa ốc alibaba vẫn trong xu hướng giảm, thì CBRE cho rằng, con số này đang tăng. Trung tâm thương mại (TTTM) Grand Plaza trên đường Trần Duy Hưng (Hà Nội) khai trương rầm rộ năm 2010, nhưng đến cuối tháng 12/2012, Trung tâm đã phải quyết định tạm dừng kinh doanh để tái cơ cấu. Cho đến thời điểm này, Grand Plaza vẫn chưa hẹn ngày mở cửa trở lại. Nằm ngay tại trung tâm thành phố, TTTM Tràng Tiền sau khi được rót 400 tỷ đồng đầu tư nâng cấp với rất nhiều kỳ vọng, cũng khó thu hút được khách hàng.


Năm 2013 cũng là năm "u ám" của TTTM Parkson sau 5 năm hoạt động. Tại Parkson Thái Hà, mặc dù tỷ lệ lấp đầy các gian hàng vẫn đạt gần 90%, nhưng khách hàng rất thưa thớt, chủ yếu tới tham quan là chính. Còn ở Parkson Keangnam, tại các quầy thanh toán và gian hàng gia dụng, quần áo, nhân viên bán hàng và bảo vệ nhiều hơn khách hàng. Các TTTM được chuyển đổi từ chợ truyền thống cũng không “sáng” hơn. TTTM chợ Cửa Nam (quận Hoàn Kiếm), được khởi công năm 2007, hoàn thành và đưa vào sử dụng đầu năm 2010, các hộ kinh doanh tại đây lần lượt bán lại chỗ cho chủ đầu tư, do vắng khách. Với công trình 7 tầng nổi, một tầng hầm được đưa vào sử dụng từ năm 2004, đến nay, trong tổng số hơn 260 hợp đồng mua dự án long phước chỉ có một nửa hộ kinh doanh, với tình trạng “buổi có, buổi không”.

Số đông các chuyên gia cho rằng bất động sản là một phần của nền kinh tế, thị trường này thăng trầm theo kinh tế vĩ mô. Khi kinh tế chưa hoàn toàn khởi sắc, địa ốc sẽ khó đi lên. Năm 2014, kinh tế được dự báo vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi khó khăn. Theo Cục Quản lý Đăng ký kinh doanh, ba tháng đầu năm nay, cả nước có khoảng18.300 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới song tổng số doanh nghiệp gặp khó khăn phải giải thể hoặc tạm ngừng hoạt động cũng lên tới hơn 16.700 doanh nghiệp, tăng 9,6% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung cả nước có hơn 700.000 doanh nghiệp đăng ký thành lập nhưng chỉ hơn 400.000 còn hoạt động.

Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, Marc Townsend chia sẻ, thời điểm diễn ra cơn sốt bất động sản, dòng tiền dễ dãi, chỉ cần mua đi bán lại là đã có lời trong khi các loại hình đầu tư bất động sản hạn chế, nguồn cung hạn hẹp. Trong lịch sử, cơn sốt bùng nổ vì cầu tăng, cung ít, nhà đầu tư háo hức nhảy vào thị trường, các quỹ đầu tư đổ vào Việt Nam cũng tăng lên. Lãnh đạo CBRE Việt Nam ví von, dòng tiền chảy vào thị trường khi địa ốc lên cơn sốt giống như hiện tượng bơm xăng quá đà, thổi phồng bong bóng.

Nhìn nhận thị trường bán lẻ là “hàn thử biểu” của nền kinh tế, bà Ngô Hương Giang, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills cho biết, trong quý I/2014, Hà Nội có thêm hai dự án khối đế bán lẻ mới, nâng tổng cung toàn thị trường lên xấp xỉ 1 triệu m2, tăng 1% theo quý và 36% theo năm. Hoạt động của thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn trong xu hướng giảm, xét trên cả công suất và giá thuê. Giá thuê của toàn thị trường giảm 4% theo quý và giảm 6% theo năm, xuống mức 1,1 triệu đồng/m2/tháng. “Savills ghi nhận không khí mua sắm trầm lắng và lượng người đến các trung tâm mua sắm lớn ở Hà Nội khá ít, do đó hoạt động kinh doanh của các khách thuê cũng không khả quan”, bà Giang nói và cho rằng, khả năng chi trả tiền thuê mặt bằng của khách thuê trong dài hạn vẫn còn là một dấu hỏi.

Trong khi đó, ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành CBRE cho hay, đến cuối quý I/2014, tổng diện tích bán lẻ cho thuê tại Hà Nội là 602.938 m2, tăng 5,8% so với quý I/2013. Giá thuê trung bình toàn thị trường quý I/2014 là 39,7 USD/m2/tháng, giảm 4,8% so với quý trước. Giá thuê giảm đối với cả hai khu vực trung tâm và ngoài trung tâm, với mức giảm lần lượt là 14,6% và 3,7%. Giá giảm tại cả dự án cũ và dự án mới mở, đặc biệt tại khu vực trung tâm. Theo nghiên cứu của Bộ Xây dựng, từ năm 1993 đến nay thị trường Việt Nam phát triển theo chu kỳ khoảng 7 - 8 năm lại xuất hiện một cơn sốt về giá và lượng giao dịch bất động sản. Thực tế các năm 1993, 2000 và 2007 đã xảy ra những cơn biến động tại một số thành phố lớn. Tính toán này gợi ra khả năng xuất hiện biến động tương tự vào khoảng năm 2014-2015.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, địa ốc năm nay khó lên cơn sốt mà mới chỉ có dấu hiệu đi lên. Chuyên viên tư vấn GIBC Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng nếu có chuyển biến, sốt đất chỉ có thể xảy ra vào năm 2016. Ông phân tích, kỳ khủng hoảng bất động sản thông thường diễn ra 5-6 năm. Những quốc gia đang phát triển chu kỳ dài hơn lên đến 7-8 năm. Còn những nước phát triển có nhiều chính sách tính dụng linh hoạt như Mỹ, Australia, chu kỳ này có thể chỉ là 5 năm. Theo ông Nghĩa, nếu các quốc gia không có biện pháp vĩ mô và chính sách tài chính can thiệp vào nền kinh tế, thời điểm khủng hoảng bất động sản có thể kéo dài.

Tại Việt Nam tính từ khủng hoảng 2008, thị trường cần thêm 1-2 năm nữa mới mong có sự ổn định, phục hồi. Nếu thị trường hồi phục, theo ông Nghĩa, đây là lần đầu tiên thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào khủng hoảng theo "luật chơi" thị trường mở giống Mỹ năm 1921-1929. “Nợ xấu đang ảnh hưởng nặng nề tới nền kinh tế vĩ mô, nên thời gian phục hồi tăng trưởng mạnh phải dài hơn, có thể mất 9 năm, và những chu kỳ sau có thể thời gian phục hồi sẽ ngắn dần”, ông Nghĩa nhận định.