Thị trường bất động sản (BĐS) ngoại thành TP.HCM từng thu hút nhà đầu tư bởi khả năng sinh lời cao và suất đầu tư thấp hơn so với BĐS nội đô. Thế nhưng, khi thị trường BĐS khó khăn, phân khúc nhà cho người có nhu cầu ở thực lên ngôi, BĐS ngoại thành có dự án alibaba an phước chưa có cơ sở hạ tầng thiết yếu cho cuộc sống dân cư, nên vẫn trong cảnh giảm giá và cạn thanh khoản.


Khi giá cả nhà đất liên tục tăng, dường như các nhà phát triển dự án BĐS chỉ quan tâm đến việc bán nhà và thu lợi nhuận, mà quên đi việc khách hàng sẽ sinh sống ở khu đô thị ấy thế nào. Trong khi đó, người mua nhà chủ yếu là nhà đầu cơ, chỉ muốn mua đi bán lại để kiếm lời, mà cũng không quan tâm đến những hạn chế của môi trường sống xung quanh dự án. Vì thế, mặc dù thị trường BĐS ngoại thành đã giảm giá mạnh, nhưng thanh khoản trên thị trường vẫn rất nhỏ giọt.

Khảo sát của phóng viên ĐTCK cũng cho thấy, việc giảm giá thời gian qua không chỉ xảy ra với các dự án chậm triển khai. Nghĩa là dự án mới chỉ dừng lại ở việc phân lô bán nền rồi tạm dừng, do cả nhà đầu tư và chủ dự án alibaba an phước đều khó khăn về tài chính. Ngay cả các dự án chủ đầu tư đã hoàn thiện phần xây thô, nhưng hạ tầng vật chất thiếu đồng bộ cũng ế ẩm, chưa dừng xu hướng giảm giá. Khi cơ sở hạ tầng như đường giao thông, trường học, bệnh viện… còn rất thiếu thốn, nhiều người dân mua nhà tại các dự án BĐS ngoại ô đã hoàn thiện cũng không chịu chuyển đến ở cũng khiến phân khúc này thêm phần hiu hắt.

Bởi những người có nhu cầu về nơi ở thật hiện nay đều đã định hướng cho mình một phân khúc khác. Đó là loại nhà có giá trị sử dụng cao, giá cả phù hợp, cùng với nhiều tiện ích phục vụ sinh hoạt hàng ngày của dân cư đến sinh sống.

Những điển hình của dự án BĐS gần hoàn thiện nhưng thiếu hạ tầng xã hội khiến rất ít người mua nhà dám chuyển đến sinh sống có thể kể đến là: Dự án Thiên đường Bảo Sơn dù đã hoàn thiện phần xây thô gần 3 năm nay, nhưng đường nội bộ dự án còn chưa xong, khiến trên 90% biệt thự vẫn chưa có người ở. Hoặc Dự án đô thị Vân Canh của HUD, mặc dù phần nhà thấp tầng giai đoạn 1 dự án đã hoàn thiện, người mua nhà chỉ việc đến ở, song số khách hàng chuyển đến sinh sống tại Khu đô thị chỉ đếm trên đầu ngón tay. Trong khi đó, các dự án chậm triển khai và giá giảm mạnh thì không đếm xuể. Trong đó, nhiều nhất phải kể đến các dự án thuộc địa bàn huyện Mê Linh, huyện Hoài Đức, quận Hà Đông.

Đoàn giám sát của Thường trực HĐND TP TP.HCM đã phát hiện bất hợp lý trong việc gia hạn cho các dự án quá thời hạn 12 tháng kể từ ngày nhận được quyết định giao đất không đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, sự bất hợp lý không chỉ dừng lại ở tính pháp lý của việc gia hạn mà còn ở quy trình quản lý đối với các dự án sử dụng đất nói chung. Đây là những kẽ hở dễ nảy sinh tiêu cực trong quản lý sử dụng đất.

TP chưa có các quy định để cụ thể hóa nội dung này và đương nhiên cũng không có tiêu chí để làm căn cứ xem xét gia hạn sử dụng đất. Vì thế, việc gia hạn sử dụng đất cho một tổ chức vi phạm rất khó "định lượng" mà là "định tính", có nghĩa là việc quyết định vẫn nghiêng về chủ quan nhiều hơn. Phó Giám đốc Nguyễn Hữu Nghĩa ví dụ, quận Thanh Xuân vừa đề nghị thu hồi hai dự án, nhưng khi họp liên ngành để quyết định, đại diện của quận lại có ý kiến xin gia hạn cho một dự án. Đây là kẽ hở và hoàn toàn có thể là mảnh đất cho những tiêu cực nảy sinh.

Theo ông Hà, những dự án BĐS ít giá trị sử dụng do hạ tầng dự án thiếu đồng bộ, hạ tầng xã hội thiết yếu hầu như không có, vốn chỉ sốt nóng vì trào lưu đầu cơ. Đến thời điểm hiện nay, dù giá đã giảm nhiều, nhà đầu tư và người có nhu cầu mua để ở cũng thờ ơ vì không những khó sinh lời, không mang lại giá trị gia tăng, mà việc sử dụng để ở cũng khó vì những nhu cầu thiết yếu cho cuộc sống đều rất thiếu thốn.

“Nếu căn cứ vào các tiêu chí hạ tầng xã hội, là những điều kiện thiết yếu để người dân có thể sinh sống như: chợ, các dịch vụ giải trí, trường học và các tiện ích xã hội… thì hạ tầng tại các dự án như Nam An Khánh, thậm chí cả Bắc An Khánh cũng chưa đáp ứng nhu cầu tối thiểu của người dân đến đây sinh sống”, ông Hà cho biết.

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Info, thuộc OceanGroup: Về nguyên tắc, nhà ở không thể là một sản phẩm đầu cơ. Nếu giá trị sử dụng không được chú trọng, cũng không thể khai thác được giá trị gia tăng bằng việc cho thuê thì giá trị của BĐS sẽ ngày càng giảm. Điều đó giải thích vì sao trên thị trường, nhà đất tại những dự án mà người dân không thể chuyển đến sinh sống do thiếu hạ tầng xã hội, giá vẫn đang tiếp tục giảm mạnh.

Từ năm 2009 đến tháng 6-2012, các sở, ngành, UBND các quận, huyện, thị xã đã tổ chức thanh tra, kiểm tra, xử lý đối với 605 tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có dấu hiệu vi phạm Luật Đất đai. Sở TNMT đã xử phạt và trình UBND TP xử phạt vi phạm hành chính theo thẩm quyền 81 tổ chức với tổng số tiền phạt gần 1,6 tỷ đồng; lập hồ sơ trình UBND TP thu hồi đất của 29 tổ chức. Riêng 6 tháng đầu năm 2012, Sở đang hoàn thiện hồ sơ trình UBND TP thu hồi đất của 11 tổ chức sử dụng trên 8 triệu mét vuông đất. Ngoài ra, Sở TNMT khẳng định, có 265 tổ chức sau thanh tra đã chủ động khắc phục vi phạm, đưa đất vào sử dụng. Đáng chú ý, có 18 tổ chức được gia hạn sử dụng đất.

Theo quy định, UBND TP có thẩm quyền ra quyết định giao, cho thuê đất đối với các tổ chức. Nên đối với các tổ chức quá 12 tháng kể từ ngày có quyết định giao hoặc cho thuê đất mà không đưa vào sử dụng, chỉ có UBND TP hoặc cấp cao hơn mới có quyền ra quyết định gia hạn. Thực tế đã không diễn ra như vậy, việc gia hạn đã được Sở TNMT thực hiện. Đây là cách làm chưa đúng về mặt pháp lý. Tuy nhiên, bất hợp lý trong quản lý các tổ chức có sử dụng đất không chỉ dừng lại ở đó. Phó Giám đốc Sở TNMT Nguyễn Hữu Nghĩa cho biết, cơ sở để thực hiện việc gia hạn sử dụng đất là Điều 37, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007, còn rất chung chung.

Do thiếu tiêu chí nên việc quyết định gia hạn một lần hay hai lần, thu hồi hay không thu hồi đều mang tính chủ quan. Những kẽ hở về quy định hiện nay còn giúp cho các tổ chức sử dụng đất chậm sử dụng đất dễ dàng đối phó với cơ quan quản lý nhà nước. Dự án Trung tâm Sách ở Thanh Trì kéo dài gần 6 năm vẫn được gia hạn là một ví dụ. Năm 2010, vào lúc có nguy cơ bị thu hồi, chủ đầu tư có đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Mặc dù sau đó đề nghị không được chấp nhận vì không phù hợp quy hoạch, nhưng tiến độ thu hồi đã bị đình lại.

Dự án này cũng là minh chứng cho sự hạn chế trong phối hợp quản lý dự án của các sở, ngành TP, cụ thể ở đây là Sở TNMT và Sở KHĐT. Khi được hỏi tại sao Sở TNMT không thu hồi đất của một dự án kéo dài sai quy định quá lâu như vậy, Phó Giám đốc Nguyễn Hữu Nghĩa trả lời rằng, vì Sở KHĐT đã gia hạn về tiến độ cho chủ đầu tư đến năm 2014. Theo quy định thì Sở TNMT không được phép thu trong trường hợp như vậy. Nhưng cũng chính Phó Giám đốc Nguyễn Hữu Nghĩa sau đó cho biết, trước khi gia hạn, Sở KHĐT có họp liên ngành xin ý kiến, trong đó có Sở TNMT.

Đất đai là nguồn lực quan trọng hàng đầu để đầu tư phát triển tại TP.HCM. Trong đó đất đai của các dự án chiếm vị trí hàng đầu. Nếu kéo dài tình trạng quản lý thiếu quy định và các tiêu chí mang tính pháp lý, để tồn tại tình trạng có quá nhiều "kẽ hở" như hiện nay, TP khó có thể phát huy hết nguồn lực này, nếu không muốn nói là còn tạo điều kiện cho lãng phí, tiêu cực nảy sinh.