Qua rà soát, TP.HCM hiện có hàng chục dự án bất động sản được liệt vào hạng mục dự án chậm thực hiện, hoặc không thể triển khai. Lý do, bởi chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính thực hiện hoặc vướng mắc giải phóng mặt bằng, đền bù... Tới đây, dự án alibaba an phước kiểu này sẽ kiên quyết bị gạch bỏ.


Sở Kế hoạch - Đầu tư TP.HCM cho biết, qua tổng kiểm tra rà soát các dự án bất động sản trong thời gian qua, hiện tại TP.HCM có 30 dự án được giao đất, cho thuê đất bị liệt vào hạng mục dự án chậm triển khai hoặc không thể triển khai thực hiện. Sau khi làm việc với các chủ đầu tư, 16 dự án được đưa ra khỏi danh sách với "cam kết” sẽ đẩy nhanh tiến độ. 5 dự án được gia hạn đến hết năm 2011, 9 dự án còn lại nhiều khả năng sẽ bị thu hồi.

Bây giờ, có thể kể ra hàng trăm nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ song mấu chốt của vấn đề chính là năng lực thực hiện của các chủ đầu tư. Nhiều chủ đầu tư sau khi xin được dự án đã không có khả năng huy động vốn. Thêm vào đó, những biến động bất thường của giá cả thị trường xây dựng trong thời gian qua đã vượt xa các dự tính tài chính của các chủ đầu tư, khiến dự án bất động sản alibaba an phước càng thêm bất động.

TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho biết thêm, đa số các dự án sau khi xin được duyệt mới bắt đầu mang đến thế chấp ngân hàng để vay vốn (hiện nay chiếm tới 40-50% dư nợ cho vay). Chính vì vậy, khi Nhà nước thực hiện siết chặt tín dụng cho vay đối với thị trường bất động sản, các chủ đầu tư thiếu vốn, đồng nghĩa với nó, các dự án sẽ chậm trễ hoặc không có khả năng thực hiện, bất chấp cả khi bất động sản đó đã tăng gấp 3,4 lần giá trị ban đầu. Và không có phương án nào tối ưu hơn là "bán cái” cho chủ đầu tư khác, hoặc tìm mọi cách "chạy” chuyển đổi mục đích sử dụng từ hạng mục sản xuất sang hạng mục nhà ở, du lịch sinh thái...

Đơn cử, tại Hà Nội, CEO bán 10 ô đất biệt thự Dự án Sunny City với chương trình khuyến mại tặng luôn cho khách hàng mua mỗi lô đất một xe Toyota Altis, đồng nghĩa với giảm giá khoảng 800 triệu đồng/lô. Công ty Lâm Viên thông báo bán 30 căn hộ, trong đó có 3 căn giá 3 tỷ đồng. Theo nhân viên phòng kinh doanh của Công ty Minh Vĩnh Khang, đơn vị phân phối cho dự án, với giá bán như vậy, mỗi căn hộ đã được chiết khấu từ 900 - 1,2 tỷ đồng/căn. Với những căn hộ khác tại dự án này, mức giảm phổ biến 50 - 100 triệu đồng/căn.

Trong thời gian qua, bất chấp nền kinh tế bất ổn, không chỉ riêng TP.HCM, cả nước vẫn có hàng chục "siêu” dự án bất động sản được chấp thuận đầu tư. Trong số này có thể kể đến Khu du lịch tổng hợp cao cấp Mũi Dinh, tỉnh Ninh Thuận, với tổng vốn đầu tư lên tới 4,5 tỷ USD; Dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp phức hợp Nam Hội An với tổng vốn 4 tỷ USD; Khu giải trí Happyland có vốn đầu tư gần 2 tỷ USD; Dự án Sân golf khách sạn Hoàng Đồng, Lạng Sơn 2 tỷ USD... Bên cạnh đó là hàng nghìn dự án bất động sản "vừa và nhỏ” có giá trị vài nghìn đến vài chục tỷ đồng.

Cuối năm thường là thời điểm sôi động của thị trường bất động sản, tuy nhiên, viễn cảnh năm 2011 rất khó khăn đang buộc các chủ đầu tư dự án tung chiêu giảm giá để kích cầu. Mức giảm lớn nhất có thể tới 30% giá trị căn hộ. Nếu như trước kia, các chương trình khuyến mại còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố may rủi như quay số trúng thưởng, bốc thăm trúng thưởng, thì nay các chủ đầu tư đã tập trung vào việc trực tiếp giảm giá cho khách hàng.

Tại TP. HCM, mới đây, CTCP Vạn Phát Hưng triển khai chương trình cam kết lợi nhuận 15% cho khách hàng mua căn hộ thuộc khu phức hợp La Casa, phường Phú Nhuận, quận 7. Cụ thể, khi khách hàng mua căn hộ trong thời gian 24 tháng và thanh toán 60% tổng giá trị căn hộ, nếu không có nhu cầu mua nữa thì chủ đầu tư sẽ hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã thanh toán, kèm theo khoản lợi nhuận đã cam kết 15%. Báo cáo quý III của Savills ghi nhận, thị trường căn hộ cao cấp tại TP. HCM có mức giảm giá tới 27%.

Câu hỏi đặt ra, vậy đã bao giờ giới chức năng có một tổng kết về năng lực thực hiện của các chủ đầu tư (nguồn vốn hiện có) thay vì các viễn cảnh được đưa ra với những nguồn vốn huy động (trên giấy) trước khi phê bút "chấm đạt”? Hậu quả có thể kể đến, như Dự án Khu du lịch sinh thái Bãi biển Rồng (Quảng Nam) có vốn đầu tư 4,15 tỷ USD bị hồi giấy phép đầu tư, Dự án Thành phố sáng tạo Nam Tuy Hòa (Phú Yên) đang trong diện làm thủ tục thu hồi dự án, 4 dự án thu hồi tại Phú Quốc, 40 dự án thu hồi tại TP. Hồ Chí Minh, 3 dự án du lịch, nghỉ dưỡng thu hồi tại Đà Nẵng và rất nhiều dự án bị thu hồi ở các địa phương khác.

Nói như TS Lê Xuân Nghĩa, nếu để thời gian để xem xét hiệu quả dự án thì đã quá muộn. Thu hồi là cách dễ nhất song hệ lụy xấu cho ngành tài chính, cho nền kinh tế thì rất lâu dài và khó khắc phục. Do vậy, cần đánh giá lại khâu "chấm đạt” dự án, đó là nơi xuất phát điểm, chứ không nên "đổ lỗi” hay tìm bới nguyên nhân của các dự án chậm thực hiện hay không thể thực hiện khi điều đó đã xảy ra. Đó mới là cách tốt nhất để các dự án đạt được hiệu quả cao nhất.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám đốc CTCP Sông Đà Thăng Long cho biết, quả thực tình hình đang ngày một khó khăn hơn, tiền đổ vào bất động sản giảm mạnh. Chương trình khuyến mại, đóng trước hạn tiền mua căn hộ UsilkCity được tặng diện tích trung tâm thương mại mà Công ty triển khai vào đầu quý II đã giúp thu được 700 tỷ đồng. Ông Việt nhận xét, tung chương trình ra thời điểm này thì khó có thể thu được thành công như trước.

Theo số liệu mới nhất mà thị trường cập nhật được liên quan đến tín dụng bất động sản từ Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. HCM: đến ngày 31/8, dư nợ cho vay phi sản xuất của hệ thống NHTM trên địa bàn Thành phố là 128.000 tỷ đồng, chiếm 17% tổng dư nợ; trong đó dư nợ bất động sản khoảng 89.530 tỷ đồng, chiếm 11,96% tổng dư nợ so với con số 14% vào cuối năm 2010. Điều này cho thấy lộ trình giảm dư nợ phi sản xuất đang được các NHTM đẩy mạnh. Ngay ở những ngân hàng còn “room” tín dụng phi sản xuất cũng rất hạn chế tung vốn cho các dự án bất động sản.

Triển vọng của thị trường bất động sản nằm ở nguồn tiền ngoài hệ thống ngân hàng. Theo tính toán của Savills, số tiền ngủ yên trong dân này tương đương từ 20 - 40 tỷ USD. Tuy vậy, chỉ khi nào yếu tố tâm lý của NĐT được củng cố, khi thị trường cho thấy cơ hội kiếm lời với đầu tư bất động sản trở nên rõ ràng hơn thì dòng tiền mới này tìm đến.