Thị trường căn hộ TPHCM đã liên tục điều chỉnh giá giảm khá sâu. Sau 3 năm liên tiếp lâm vào tình trạng nguồn cung lớn hơn nhu cầu. Cho đến thời điểm đầu năm 2011, thị trường đang tồn đọng khoảng 50.000 căn hộ các loại cả cũ và mới. Trước áp lực nguồn cung tăng mạnh, thị trường này đang đứng trước áp lực giảm giá sâu để kéo khách hàng.


Thị trường đất nền nguồn cung dồi dào đến mức thừa mứa không còn là câu chuyện mới mà đã là câu chuyện của 3 năm nay. Tuy nhiên, mặc dù giá bán alibaba an phước trên thị trường có sự điều chỉnh nhất định nhưng vẫn bị đánh giá là quá cao đối với khả năng tài chính của đại bộ phận người làm công ăn lương.

Bắt đầu tư năm 2010 và những ngày đầu năm Tân Mão, Hà Nam liên tiếp đón nhận tin vui với hàng loạt dự án bất động sản của các nhà đầu tư “đổ bộ” về đây. Tiềm năng của vùng đất cửa ngõ Thủ đô Hà Nội đang được đánh thức bởi nhiều dự án quy mô liên tục xuất hiện…

Khi quy mô “phủ sóng” các dự án bất động sản tại Hà Nội trở nên dày đặc, với chi phí đầu tư được đánh giá là cao thì trong năm 2011, các chuyên gia bất động sản nhận định sẽ xuất hiện làn sóng đầu tư mới về các đô thị giáp ranh Hà Nội. Ngoài việc phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng, thì thị trường bất động sản tại các địa phương này cũng là miền đất hứa với các chính sách ưu đãi được lãnh đạo đưa ra với chủ đầu tư.

Vì vậy có thể nói trên thị trường căn hộ cung – cầu không gặp nhau chủ yếu là do giá nhà quá cao chứ không phải nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân đã bão hòa. Trở lại diễn tiến của thị trường, một số kết quả nghiên cứu của một số Cty uy tín cho thấy thị trường căn hộ tiếp tục xu hướng cung – cầu mất cân đối.

Theo số liệu công bố của CBRE, năm 2011 TPHCM có 55 dự án chung cư, cung cấp cho thị trường khoảng 22.000 căn hộ. Trong khi đó, số lượng căn hộ tiêu thụ được chỉ chiếm khoảng 50% số căn hộ trên. Còn kết quả nghiên cứu của Vietree cho ra con số có phần bi quan hơn. Theo đó, nhiều dự án chỉ có thể tiêu thụ được từ 30-40% số căn hộ trong kế hoạch bán hàng. Một số công trình nghiên cứu thị trường khác cũng có kết quả tương tự.

Thị trường căn hộ năm 2011 cũng là bài kiểm tra về việc thích ứng với tình hình mới của các DN. Trong khó khăn cũng có những DN thành công với loại hình căn hộ giá thấp. Theo đánh giá của Vietree, năm 2011 phân khúc căn hộ có giá dưới 12 triệu đồng/m2, tập trung ở các quận vùng ven là phân khúc có mức giao dịch sáng sủa nhất của thị trường. Những dự án trung có giá dưới 22 triệu đồng/m2, tập trung ở các quận cận khu trung tâm nguồn cung nhiều nhưng sức mua giảm đáng kể. Từ thị trường căn hộ năm 2011, không quá khó để hình dung về thị trường căn hộ năm 2011.

Có dự án hỗ trợ đến 4% Lãi suất cho khách hàng mua nhà qua ngân hàng. Một dự án khác, không ngần ngại tuyên bố bán giảm giá 7% giá trị căn hộ cho khách hàng... Thực chất việc khuyến mãi, chiết khấu, tặng quà, trúng thưởng, hỗ trợ Lãi suất là một hình thức khác của việc giảm giá. Thay vì giảm giá trực tiếp chủ đầu tư đưa việc giảm giá vào các đợt khuyến mãi để tạo hiệu ứng thị trường cũng như sự chú ý của khách hàng. Theo tính toán của các chuyên gia, trong 2 năm 2009 - 2011 mặt bằng giá căn hộ đã giảm trên 30%.

Từ đầu năm mới, UBND tỉnh Hà Nam chính thức ban hành quyết định phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới River Silk City, do Công ty Cổ phần đầu tư C.E.O làm chủ đầu tư. River Silk City là khu đô thị có hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ với diện tích lập quy hoạch khoảng 216,0 ha (trong đó khu phía Bắc khoảng 117 ha, khu phía Nam khoảng 99 ha), quy mô dân số 11.000 người (khu phía Bắc khoảng 6.500 người, khu phía Nam khoảng 4.500 người). Trong đó, dự án khu đô thị sinh thái công nghệ và dịch vụ đa ngành Hải Minh do Công ty Cổ phần Bất động sản DETECH LAND làm chủ đầu tư, quy mô sử dụng đất khoảng 278,2 ha.

Trong năm 2010, tỉnh Hà Nam cũng đã “gật đầu” với hàng loạt dự án của các nhà đầu tư về vùng đất này. Theo đó, các dự án như khu cảng ICD và khu đô thị Đồng Văn cũng đã được Hà Nam đồng ý để Công ty INTERSERCO làm chủ đầu tư. khu đô thị mới Châu Giang “GREEN PEARL” (quy mô 242,03 ha), khu đô thị Nam Hà Nội (thuộc khu đô thị Bắc Châu Giang, thành phố Phủ Lý, với diện tích 91,19 ha) cũng chính thức được phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.

Thị trường căn hộ ngoài áp lực nguồn cung từ các dự án mới còn phải tải một lượng hàng hóa lên đến trên 40.000 căn hộ từ các dự án cũ đang có nhu cầu giao dịch lại. Năm 2011, dự báo thị trường căn hộ sẽ tiếp nhận thêm khoảng 20.000 căn vì đây là năm "điểm rơi" của rất nhiều dự án. Như vậy, bước vào năm 2011, thị trường căn hộ đang đứng trước áp lực nguồn cung tăng quá mạnh, tổng quỹ căn hộ lưu chuyển trên thị trường có thể vượt con số 70.000 căn.

Thị trường căn hộ năm 2011 là sự cạnh tranh khốc liệt của các chủ đầu tư để kéo khách hàng. Hầu như bất kỳ dự án án mới nào tung ra thị trường đều đánh dấu bằng việc công bố các gói khuyến mãi, hỗ trợ khách hàng... Càng về cuối năm mức chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ Lãi suất càng lớn. Trong mùa cao điểm thị trường 2011 đã có hơn 30 dự án có mức khuyến mãi, tặng quà từ 3% giá trị của căn hộ trở lên.

Khó khăn nhất trong thị trường căn hộ hiện nay là phân khúc căn hộ cao cấp. Thị trường tràn ngập căn hộ cao cấp bán lại với giá bảo toàn vốn hoặc chịu lỗ 5-10%. Không quá khó để tìm mua căn hộ Saigonpearl với giá 2.000USD/m2 hoặc căn hộ The Manor giai đoạn 2 với 38-39 triệu đồng/m2... Những dự án hạng sang mới đưa ra thị trường cũng có mức điều chỉnh giá khá sâu. Một dự án căn hộ hạng sang ở Nam Sài Gòn mới đây đã bán cho các nhà đầu tư lớn mua sỉ 5 – 7 căn với giá chỉ bằng 70% so với những đợt bán hàng trước đó.

Một dự án hạng sang khác trên địa bàn quận 7 công bố giá bán tính ra tiền Việt Nam chỉ khoảng 25 triệu đồng/m2 – đây là mức giá thấp chưa từng có đối với các dự án căn hộ hạng sang trên địa bàn này. Thị trường căn hộ trên địa bàn TPHCM năm 2011 tiếp tục là một năm thừa mứa và đang đứng trước áp lực giảm giá mạnh để tìm đến với số đông khách hàng đang có nhu cầu. Trong khi đó, những nhà đầu tư nhỏ lẻ đã bỏ vốn vào các dự án cũ cũng đang đứng trước áp lực giảm giá để thu hồi vốn đầu tư. Thị trường căn hộ năm 2011 tiếp tục là năm của người mua.