Cần nới điều kiện vay vốn dành cho người thu nhập thấp
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết sắp đưa ra gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà ở với lãi suất 6%/năm. Đây được xem là tin vui đối với những người đang có nhu cầu mua dự án alibaba an phước tại Long Thành, tuy nhiên theo các chuyên gia, NHNN và các ngân hàng thương mại cần cởi mở hơn về điều kiện vay vốn thì những đối tượng này mới có cơ hội tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi này.
Theo dự thảo thông tư NHNN vừa đưa ra lấy ý kiến, từ ngày 15-4, người mua nhà để ở sẽ được hưởng mức Lãi suất vay 6%/năm ổn định kéo dài đến hết 15-4-2016. Sau đó NHNN sẽ công bố mức hỗ trợ cụ thể từng thời điểm. Cụ thể, triển khai chính sách này, các ngân hàng thương mại nhà nước phải dành tối thiểu 3% tổng dư nợ cho vay tại thời điểm cuối năm trước để cho vay. NHNN nước dành 30.000 tỷ đồng hỗ trợ 5 ngân hàng để cho vay thông qua hình thức tái cấp vốn.
Đối tượng khách hàng được vay bao gồm cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đối tượng có thu nhập thấp vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Một đối tượng nữa là các doanh nghiệp đầu tư dự án alibaba an phước xây dựng nhà ở xã hội; các doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội theo thông báo của Bộ Xây dựng.
Về thời hạn cho vay, đối với đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà thì thời hạn cho vay tối đa 10 năm và tối thiểu là 5 năm đối với doanh nghiệp. Số tiền vay tối thiểu là 80% phương án vay và 70% đối với doanh nghiệp (khách hàng có vốn tham gia vào phương án vay theo quy định của ngân hàng nhưng không quá 20% đối với người mua, thuê, thuê mua nhà và 30% đối với doanh nghiệp).
TS. Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng cho rằng, Lãi suất cho vay mua nhà đối với người thu nhập thấp ở mức 5-7%/năm là hợp lý. Đối với một căn nhà khoảng 1 tỷ đồng, ngân hàng cho vay 80% giá trị tương đương là 800 triệu đồng, nếu Lãi suất là 5% và thời hạn vay 20 năm thì số tiền gốc và lãi hàng tháng chỉ khoảng 5-7 triệu đồng. Như vậy, một gia đình có thu nhập từ 10-15 triệu đồng sẽ đủ khả năng trả nợ, chỉ cần đảm bảo sao cho mỗi tháng mỗi hộ gia đình trả không quá 50% thu nhập trước thuế là hợp lý. “Điều quan trọng là các ngân hàng cần cho vay dài hạn với Lãi suất cố định. Còn mức Lãi suất 12-13%/năm mà không phải là Lãi suất cố định, lâu lâu lại điều chỉnh thì không ai có thể mua được nhà”, ông Hiếu nói.
Đó là chưa nói đến chi phí đầu tư hạ tầng và thực tế thì doanh nghiệp chỉ kinh doanh được 20 - 30% diện tích khu đất. Do đó, tùy theo vị trí, việc áp dụng mức chênh lệch từ 10 - 20% trên khung giá đất là hợp lý. Theo tôi, việc GPMB có thể phân loại như sau: đối với những dự án nhỏ nên để DN tự bồi thường, còn với những dự án lớn từ 30 - 50ha trở lên thì Nhà nước đảm nhận vai trò này. Về lý thuyết, phương án này nghe rất khả thi nhưng thực tế việc quản lý, giám sát về con người, tài chính... của các DN nhà nước còn nhiều lỗ hỏng.
Ở đây, bài toán về giá thành sản phẩm, điển hình là căn hộ lại được đặt ra. Nếu công ty hạ tầng, trực thuộc quyền quản lý của các cơ quan quản lý địa phương, hoạt động không có hiệu quả (khâu giám sát quá trình thi công, quản lý vật liệu và tiến độ... xảy ra tiêu cực) thì giá căn hộ chắc chắn sẽ cao vì giá thành căn hộ là tổng của giá thành hạ tầng và giá thành xây dựng.
Một trong những phương án được nhiều chuyên gia đưa ra và nhận được sự ủng hộ của những người có mong muốn mua nhà là dùng chính căn nhà mua được để thế chấp. Tuy nhiên, hiện nay việc thế chấp những căn hộ theo kiểu hình thành trong tương lai đang không thể thực hiện được do vướng phải một số quy định. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng không mấy “mặn mà” với tài sản thế chấp này, bởi thông thường các dự án dành cho người có thu nhập thấp thường đi kèm với điều kiện người mua không được chuyển đổi trong một khoảng thời gian dài, trong trường hợp người vay không trả được nợ thì ngân hàng cũng khó có thể phát mại để thu hồi vốn.
Thời hạn được hỗ trợ Lãi suất tối đa là 10 năm (dự kiến đến ngày 15-4-2023 các ngân hàng hoàn trả hết khoản vay tái cấp vốn của NHNN và dư nợ còn lại của khách hàng tại các ngân hàng từ thời điểm này được chuyển sang hình thức cho vay bằng nguồn vốn của ngân hàng). Về điều kiện cho vay, khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà ở phải có hợp đồng với chủ đầu tư theo quy định; cam kết vay vốn để mua, thuê, thuê mua một căn nhà duy nhất để ở và chưa được vay vốn hỗ trợ Lãi suất để mua, thuê, thuê mua nhà ở tại các ngân hàng khác…
Một khi chi phí đầu tư ban đầu cao thì giá phân bổ lại cho DN sẽ không thấp và dĩ nhiên, chỉ có người tiêu dùng cuối cùng là chịu thiệt. Vấn đề này cũng đã thể hiện qua hạng mục nhà ở xã hội do DN nhà nước xây dựng, với những ưu đãi về thuế, Lãi suất..., nhưng giá thành mỗi m2 căn hộ lại cao hơn doanh nghiệp tư nhân đầu tư, xây dựng. Vì vậy, để khai thác các dự án nhà ở có quy mô lớn một cách hiệu quả, Nhà nước cần phải chuẩn bị tốt về nhân lực, vốn, nhằm hạn chế những tiêu cực dẫn đến thất thoát cũng như tình trạng dự án chây ì nhiều năm.
Trên cơ sở này, các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và người dân có cơ sở để thương lượng mức giá đền bù. Hiện nay, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, Nhà nước sẽ tự đứng ra đền bù cho một dự án lớn, sau đó làm hạ tầng tổng thể và phân lại cho doanh nghiệp theo hình thức đấu giá là điều tốt, nhưng điều này liệu có mang tính khả thi? Khi Nhà nước giữ vai trò GPMB, việc thi hành sẽ thông qua một ban hoặc một tổng công ty, như vậy, vốn và cơ chế sẽ giải quyết ra sao? Chẳng hạn, có Công ty Phát triển Quỹ đất TP.HCM nhưng 7 - 8 năm nay vẫn chưa đền bù được dự án nào.
Hay như trường hợp của Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn, cách đây ba năm từng tuyên bố sẽ xây 3.000 căn nhà xã hội cho người có thu nhập thấp, nhưng đến nay đã có căn nào? Trong khi đó, nếu để doanh nghiệp tự thương lượng thì người dân trong vùng dự án lại kê giá quá cao. Như trường hợp dự án khu dân cư Tham Lương (quận 12) của chúng tôi (phần nhà phố biệt thự), giá bán chưa đến 20 triệu đồng/m2 nhưng người dân lại đòi bồi thường 14 - 15 triệu đồng/m2.
